Per gli immobili patrimonio l’indeducibilità prevista dall’art. 90, comma 2, TUIR, per effetto della norma d’interpretazione autentica contenuta nell’art. 1, comma 35, Legge n. 244/2007, non è applicabile agli interessi passivi relativi ai finanziamenti accesi per acquisto/costruzione.
L’art. 90, comma 2, TUIR, dispone l’assoluta indeducibilità delle spese e degli altri componenti negativi, quindi anche degli interessi passivi, relativi ai beni immobili diversi da quelli strumentali per l’esercizio dell’impresa o alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa. L’art. 1, comma 35, Legge n. 244/2007, ha chiarito che: “Tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell’articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi […] non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisizione degli immobili indicati al comma 1 dello stesso articolo 90”.
Questa interpretazione rappresenta un intervento in favore delle società immobiliari di gestione, le quali possono dedurre gli interessi per la contrazione di finanziamenti per la costituzione del patrimonio immobiliare. Sicuramente tali società però sono soggette ai limiti di plafond per la deduzione degli interessi stessi.
Ai sensi dell’art. 90, TUIR, sono considerati “immobili patrimonio” gli immobili che concorrono alla formazione del reddito complessivo in base alle regole fondiarie, quindi, di fatto, gli immobili a uso abitativo, ad esclusione della categoria A/10. La Circolare n. 19/2009, in merito agli interessi passivi relativi a tali immobili, confermando l’indeducibilità integrale degli interessi passivi di funzionamento analogamente alle altre spese relative agli
immobili patrimonio, ha specificato che:
- l’indeducibilità prevista dall’art. 90, comma 2, TUIR, per effetto della norma d’interpretazione autentica contenuta nell’art. 1, comma 35, Legge n. 244/2007, non è applicabile agli interessi passivi relativi ai finanziamenti accesi per acquisto/costruzione;
- i suddetti interessi sono deducibili, per i soggetti IRES, nei limiti ed alle condizioni di cui all’art. 96, TUIR;
- sussiste una specifica deroga alla suddetta disciplina per gli immobili destinati alla locazione così come previsto dall’art. 1, comma 36, Legge n. 244/2007; in sostanza per gli immobili destinati alla locazione è prevista la deducibilità senza i limiti dell’art. 96, TUIR.
Immobili destinati alla locazione – Con Circolare 22 luglio 2009, n. 37, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti circa l’ambito applicativo del citato comma 36. Le Entrate hanno specificato quanto segue:
- l’ambito soggettivo di applicazione della disposizione è limitato alle società c.d. “immobiliari di gestione”, ossia alle società: “il cui valore del patrimonio (assunto a valori correnti) è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività, nonché dagli immobili direttamente utilizzati nell’esercizio dell’impresa: si tratta in sintesi delle società la cui attività consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. ‘patrimonio’ e strumentali per natura locati o comunque non utilizzati direttamente”;
- l’ambito oggettivo di applicazione della stessa riguarda sia gli immobili patrimonio, sia quelli strumentali per natura sempreché destinati alla locazione, “non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto”;
- per operare l’esclusione dal meccanismo di deducibilità degli interessi passivi di cui al citato art. 96, è necessario che il mutuo ipotecario (per l’acquisto o la costruzione) abbia ad oggetto gli stessi immobili destinati alla locazione;
- quanto sopra trova applicazione anche nel caso in cui gli immobili locati “siano detenuti in virtù di un contratto di leasing” a seguito dell’equiparazione fiscale tra l’acquisizione del bene mediante un contratto di locazione finanziaria e l’acquisto dello stesso in proprietà.